Aluguel no IR 2026: Inquilino e Proprietário Pagam Mais?

Declarar aluguel no Imposto de Renda 2026 pode gerar dúvidas tanto para quem aluga quanto para quem tem imóveis para locação. A Receita Federal cruza informações e é fundamental estar em dia com a declaração para evitar problemas. Mas será que você está declarando da forma correta e aproveitando todas as deduções permitidas?

Muitos pensam que a declaração de aluguéis é complexa, mas com as informações certas, você pode simplificar o processo e até economizar. Vamos desmistificar isso agora!

Quem é obrigado a declarar aluguel no Imposto de Renda 2026?

A obrigatoriedade de declarar os rendimentos de aluguel no IRPF 2026 depende de alguns fatores, principalmente para o proprietário do imóvel. A Receita Federal considera os valores recebidos em 2025 (ano-base) para a declaração que será entregue em 2026.

Se você recebeu rendimentos de aluguel em 2025, fique atento aos limites estabelecidos pela Receita Federal.

Obrigatoriedade para proprietários: rendimentos acima do limite

O principal ponto de atenção para quem aluga imóveis é o limite de rendimentos mensais. Se você recebeu aluguéis que, somados, ultrapassaram R$ 35.584,00 em 2025, você é obrigado a declarar o Imposto de Renda 2026. Este é o limite geral de rendimentos tributáveis para obrigatoriedade.

No entanto, mesmo que você não se enquadre na obrigatoriedade geral, se recebeu rendimentos de aluguel e o valor mensal ultrapassou R$ 1.903,98, o imposto de renda pode ter sido retido na fonte (Carnê-Leão). Essa informação deve constar na sua declaração anual.

Obrigatoriedade para inquilinos: atenção às despesas

Para quem paga aluguel, a notícia é que, na maioria dos casos, essas despesas não são dedutíveis no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) 2026. Ou seja, você não pode simplesmente abater o valor do aluguel que pagou do seu imposto a pagar.

Porém, existe uma exceção importante: se você utiliza o imóvel alugado para o exercício da sua atividade profissional (por exemplo, um médico que aluga um consultório), essas despesas podem ser dedutíveis se você for autônomo e utilizar o Livro Caixa. Falaremos mais sobre isso adiante.

Aluguel recebido de pessoa física ou jurídica

A forma como você declara o aluguel recebido também muda dependendo de quem é o locatário:

• Pessoa Jurídica (PJ): Se o inquilino é uma empresa, ela é obrigada a reter o Imposto de Renda na fonte (Carnê-Leão) sobre o valor do aluguel pago. Essa retenção é de 15% para aluguéis acima de R$ 1.903,98. Você receberá um informe de rendimentos da empresa e deverá informar esses valores na sua declaração anual.
• Pessoa Física (PF): Se o inquilino é uma pessoa física, a responsabilidade de recolher o imposto é sua, como proprietário. Você deve calcular e pagar o Carnê-Leão mensalmente, caso os rendimentos ultrapassem R$ 1.903,98. Se não o fez, precisará regularizar na declaração anual, o que pode gerar multas.

Como declarar aluguel recebido no IRPF 2026?

Declarar o aluguel recebido é um passo crucial para quem é proprietário e teve rendimentos em 2025. A forma correta de fazer isso evita dores de cabeça com a Receita Federal.

Vamos detalhar como preencher sua declaração.

Passo a passo para o proprietário:

1. Carnê-Leão: Se você recebeu aluguéis de pessoa física e o valor mensal ultrapassou R$ 1.903,98 em 2025, você deveria ter recolhido o imposto pelo Carnê-Leão mensalmente. Se não o fez, precisará fazer isso agora na declaração anual, o que pode gerar multa e juros.
2. Programa Gerador da Declaração (PGD IRPF): Acesse o programa da Receita Federal para o IRPF 2026.
3. Ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Jurídica: Informe os valores recebidos de aluguel. Se você já pagou o Carnê-Leão, os valores pagos serão abatidos automaticamente.
4. Rendimentos de Aluguéis Recebidos de Pessoa Jurídica: Se o inquilino é uma empresa, informe os valores recebidos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. O imposto retido na fonte será considerado no cálculo final.
5. Declaração de Bens e Direitos: Informe o imóvel alugado na ficha “Bens e Direitos”, com os devidos códigos e valores de aquisição.

Exemplo prático: Proprietário com aluguel de pessoa física

Vamos supor que o Sr. João recebeu R$ 2.500,00 mensais de aluguel de um inquilino pessoa física durante todo o ano de 2025. O total anual foi de R$ 30.000,00.

Cálculo do Imposto (simplificado):

1. Limite de isenção mensal: R$ 2.428,80. O valor de R$ 2.500,00 ultrapassa esse limite.
2. Base de cálculo mensal: R$ 2.500,00.
3. Alíquota: 7,5% (faixa de R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65).
4. Imposto mensal bruto: R$ 2.500,00 * 7,5% = R$ 187,50.
5. Dedução mensal: R$ 182,16 (conforme tabela progressiva).
6. Imposto mensal devido: R$ 187,50 - R$ 182,16 = R$ 5,34.
7. Imposto anual devido (sem considerar outras deduções): R$ 5,34 * 12 meses = R$ 64,08.

O Sr. João deveria ter recolhido R$ 5,34 por mês via Carnê-Leão. Se ele não fez isso, terá que pagar o imposto devido na declaração anual, acrescido de multa e juros se a Receita Federal identificar a omissão.

Deduções permitidas para proprietários

A boa notícia para os proprietários é que algumas despesas relacionadas ao imóvel alugado podem ser deduzidas, diminuindo a base de cálculo do imposto:

• Taxas e impostos: IPTU, condomínio, taxas de incêndio, etc., pagos pelo proprietário.
• Despesas com administração: Taxas de imobiliária, comissões de locação.
• Despesas com manutenção e conservação: Pequenos reparos, pintura, consertos. (Grandes reformas podem ter regras específicas).
• Despesas com financiamento: Juros e encargos de financiamento imobiliário.
• Despesas com o Carnê-Leão: Se você pagou imposto via Carnê-Leão, pode deduzir o valor pago.

É fundamental guardar todos os comprovantes dessas despesas, pois a Receita Federal pode solicitá-los em caso de fiscalização.

Livro Caixa para aluguel: quem pode usar?

O Livro Caixa é uma ferramenta poderosa para autônomos e profissionais liberais que recebem rendimentos de aluguel, especialmente quando o imóvel é utilizado para fins comerciais.

Se você é um profissional autônomo (médico, advogado, dentista, etc.) e aluga parte ou a totalidade do seu imóvel para o exercício da sua atividade profissional, as despesas relacionadas a esse aluguel podem ser deduzidas através do Livro Caixa.

Como funciona o Livro Caixa para aluguel?

Ao utilizar o Livro Caixa, você pode deduzir todas as despesas necessárias para a obtenção da sua receita. No caso de aluguel, isso pode incluir:

• O valor do aluguel pago pelo espaço.
• Condomínio e IPTU do imóvel alugado para fins comerciais.
• Despesas com reformas e benfeitorias no local.
• Contas de água, luz, telefone e internet (proporcionalmente ao uso comercial).
• Despesas com material de escritório e limpeza.

É essencial manter uma escrituração rigorosa e guardar todos os comprovantes para comprovar as despesas em caso de fiscalização.

Quem NÃO pode usar o Livro Caixa para aluguel?

O Livro Caixa é destinado a quem exerce atividade profissional autônoma. Se você é um proprietário que apenas aluga imóveis para fins residenciais ou comerciais sem exercer outra atividade profissional no local, você não utiliza o Livro Caixa. Nesse caso, as despesas dedutíveis são aquelas relacionadas diretamente à manutenção e administração do imóvel alugado, como mencionado anteriormente.

Aluguel e o Inquilino no IRPF 2026: O que você precisa saber

Como já adiantamos, as despesas com aluguel pago por pessoa física não são dedutíveis na declaração do Imposto de Renda 2026. Isso significa que o valor que você paga de aluguel não reduz o imposto a pagar.

Essa é uma dúvida comum, pois muitas pessoas acreditam que poderiam abater essas despesas. A legislação tributária brasileira é clara quanto a isso: apenas despesas específicas, como saúde e educação (com limites), são permitidas para dedução geral.

Exceção: Aluguel para fins de trabalho

A única situação em que o aluguel pago pode ser considerado para fins de dedução é quando o imóvel alugado é estritamente necessário para o exercício da sua atividade profissional e você é autônomo. Nesse caso, como explicado, as despesas entram no Livro Caixa.

Por exemplo, um músico que aluga um estúdio para ensaiar e dar aulas pode deduzir os custos do aluguel e despesas relacionadas, desde que comprove a necessidade para sua atividade profissional e utilize o Livro Caixa.

Aluguel de Imóvel para Empresa: Como Declarar?

Quando o inquilino é uma pessoa jurídica (empresa), o processo de declaração no IRPF 2026 muda um pouco, principalmente pela retenção na fonte.

Retenção na Fonte (Carnê-Leão):

Se você aluga um imóvel para uma empresa, ela é obrigada a reter o Imposto de Renda na fonte sobre o valor do aluguel, caso este ultrapasse R$ 1.903,98. A alíquota de retenção é de 15%.

A empresa que aluga o imóvel é responsável por recolher esse imposto e fornecer a você um informe de rendimentos. Você deverá apresentar este informe na sua declaração de IRPF 2026.

Como declarar no PGD IRPF 2026:

1. Acesse o programa da Receita Federal.
2. Vá para a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.
3. Informe os dados da empresa locatária e o valor do aluguel recebido.
4. O valor do imposto retido na fonte, que consta no informe de rendimentos, será abatido do imposto total a pagar ou somado ao imposto a restituir.

É importante que os valores declarados por você coincidam com os informados pela empresa à Receita Federal para evitar cair na malha fina.

O que acontece se eu não declarar o aluguel?

A omissão de rendimentos de aluguel na declaração do Imposto de Renda pode trazer sérias consequências. A Receita Federal possui mecanismos para cruzar informações e identificar divergências.

Malha Fina e Multas

Se você não declarar os aluguéis recebidos, ou declarar valores inferiores aos recebidos, e a Receita Federal identificar essa omissão (por exemplo, através das informações prestadas pelo inquilino, seja ele PF ou PJ), sua declaração pode cair na malha fina.

Nesse caso, você será intimado a apresentar os comprovantes dos rendimentos e das despesas. Caso não consiga comprovar ou a omissão seja confirmada, você estará sujeito a:

• Multa de 75% sobre o valor do imposto devido: Calculada sobre o valor que deveria ter sido pago.
• Juros de mora: Calculados com base na taxa Selic.
• Impedimentos: Dificuldade em obter certidões negativas, participar de concursos públicos, obter empréstimos, etc.

Para o inquilino, a omissão de despesas com aluguel (em casos onde seria possível deduzir, como no Livro Caixa) também pode levar à malha fina e multas.

Prazo para regularização

O prazo para a entrega da declaração do IRPF 2026 vai de 23 de março a 29 de maio de 2026. Entregar fora do prazo gera multa mínima de R$ 165,74, podendo chegar a 20% do imposto devido.

Se você percebeu que omitiu rendimentos de aluguel em declarações anteriores, o ideal é fazer uma declaração retificadora o quanto antes para minimizar multas e juros.

Perguntas Frequentes sobre Aluguel e IRPF 2026

Declarar o aluguel no Imposto de Renda 2026 é mais simples do que parece, mas exige atenção aos detalhes. Seja você o proprietário que recebe os rendimentos ou o inquilino que paga as despesas, entender as regras é fundamental para evitar multas e garantir que sua declaração esteja em conformidade com a Receita Federal.

O prazo para entregar sua declaração IRPF 2026 termina em 29 de maio de 2026. Deixar para a última hora pode gerar erros e esquecimentos, especialmente com a complexidade de algumas situações, como a declaração de aluguéis.

Na minha experiência, já vi muitos casos de pessoas que pagaram imposto a mais por não conhecerem as deduções permitidas ou que caíram na malha fina por omitirem rendimentos. Não caia nessa armadilha!

Conteúdo de caráter educativo. Para análise do seu caso específico, consulte o especialista Nilson Brites — Consultoria IRPF NSB. WhatsApp: +55 11 94082-5120.

Fontes

• Receita Federal — IRPF 2026: prazo oficial 23/03/2026 a 29/05/2026 (DOU em 16/03/2026)
• G1 Economia — Receita informa prazo IRPF 2026: 23/03 a 29/05 e critérios de obrigatoriedade
• Lei nº 15.270/2025 — Nova tabela IRPF e isenção até R$ 5.000
• Receita Federal — Deduções permitidas no IRPF 2026